L’élection de François Mitterrand, le 10 mai 1981, n’était pas de nature à mettre fin à la crise immobilière qui sévissait. Le candidat Mitterrand, au congrès d’Epinay en 1971, avait promis « la rupture avec l’ordre établi et le capitalisme ». Il avait notamment promis, s’il était élu, que le locataire serait mieux protégé dans ses relations avec son bailleur. Il entrait donc dans la lettre de mission que reçut Roger Quilliot, le nouveau ministre du Logement, de mettre toute son énergie au service de ce délicat dossier. Une loi de juin 1982 porte son nom. Un rééquilibrage des droits entre bailleurs et locataires, était sans doute nécessaire, mais, cette loi, venant après le blocage des loyers du gouvernement Barre, provoqua très vite le retrait des investisseurs et une chute brutale de la construction de logements locatifs privés. Résultat, ces diverses décisions se traduisirent en l’espace de six ans par la disparition de 600 000 logements du parc locatif privé. C’est cela la politique !

Le successeur de Roger Quilliot au ministère du logement, dans le gouvernement de Laurent Fabius, se trouva contraint de remédier aux conséquences des réformes Barre et Mauroy. Devant la dégradation du marché locatif, Paul Quilès prit rapidement les premières mesures d’incitation à l’investissement locatif. On ne rompt pas facilement avec le capitalisme !

L’année 1990 commença sous de meilleurs auspices. Les marchés immobiliers se portaient beaucoup mieux. Les programmes immobiliers se vendaient avant même le début des travaux. Les prix de vente augmentaient à un rythme supérieur à 15 % l’an. L’augmentation de la valeur du patrimoine immobilier des ménages avait entraîné une hausse de la consommation. C’est ce que les économistes appellent « l’effet richesse positif ». L’augmentation des prix s’accompagna également d’un comportement expansif des banques qui avaient le sentiment que leur risque diminuait avec la hausse des valeurs. Les ménages avaient un sentiment de plus-value « virtuelle » de leur patrimoine qui les encourageait – pour ne pas dire qui les poussait – à consommer plus, à moins épargner, à emprunter un peu plus que de raison. Ils se sentaient plus riches ! À l’inverse, en période de crise et de chute des valeurs, les Français prennent conscience qu’ils sont, et vont être, moins riches qu’ils ne pensaient l’être quelques mois auparavant. C’est « l’effet richesse négatif ». Si l’argent gagné facilement se dépense facilement, il en est de même quand la dynamique s’inverse. Le marché immobilier a un impact sur l’ensemble de l’économie. Il contribue à la croissance dans des proportions non négligeables. L’adage bien connu : « Quand le bâtiment va, tout va », illustre la capacité d’entraînement de ce secteur d’activité dans un sens comme dans l’autre.

Dans la nuit du 1^er au 2 août 1990, l’armée irakienne envahit le Koweït. Le Conseil de Sécurité des Nations Unies, réuni en urgence, condamna l’Irak à l’unanimité et exigea « le retrait immédiat et inconditionnel ». Le 8 août, l’Irak annexa le Koweït. Le baril de pétrole flamba. La Bourse de Paris accusa une baisse sensible. Du jour au lendemain, ou presque, la confiance ayant disparu, le marché immobilier se bloqua. La « bulle » éclata.

Le jeudi 17 janvier à 2 h 40, heure locale, l’opération « Tempête du désert » débuta. Le 28 février, le Président Bush père annonça la suspension des opérations militaires. Les forces irakiennes reçurent l’ordre de cesser le feu. La guerre du Golfe était terminée, mais il apparut très vite que l’euphorie des « années folles » était également terminée. La confiance ne revint pas, les taux d’intérêt atteignirent des niveaux très élevés en Europe et la récession s’installa dans le monde entier.

Ce ne fut pas une vraie guerre, mais ce fut une vraie crise qui dura cinq ans et qui s’accompagna, à Paris et dans les grandes agglomérations, d’une importante correction des valeurs. Il n’y avait plus de marché, la demande prit conscience que le différentiel entre le taux d’inflation, de l’ordre de 3 %, et la hausse des prix de vente des logements, de 15 à 20 % l’an, ne pouvait durer éternellement. « Les arbres ne montent pas au ciel ».

En mars 1993, la droite obtint 85 % des sièges à l’Assemblée nationale. Dans son discours de politique générale, Édouard Balladur s’engagea à dégager 20 milliards de francs d’économies qui seraient consacrés « à des secteurs qui souffrent tout particulièrement de la crise. Ils sont au nombre de trois : le logement, le bâtiment et les travaux publics. Le nombre de logements construits en 1992 est le plus bas constaté en France depuis 1954. Une telle situation n’est tolérable ni sur le plan économique, ni sur le plan social et humain. Il nous faut mettre en œuvre un plan d’urgence afin de permettre un redémarrage du marché immobilier et de la construction. Des allégements fiscaux encourageront l’accession à la propriété ainsi que la relance de l’investissement locatif. Des aides financières notamment sous forme de prêts bonifiés favoriseront le logement social. »

Comme toujours dans les périodes de récession et de déflation, ceux qui avaient besoin d’acquérir un logement se disaient : « Pourquoi acheter aujourd’hui, quand on a toutes les raisons de penser que demain, les prix seront plus bas ». Emprunter était devenu de la folie, puisque c’était s’engager à rembourser plus que la valeur du bien acheté. Néanmoins, la Caisse d’Épargne de Paris créa l’événement, à la fin de l’année 1993, avec l’annonce d’un taux de 7,50 % valable jusqu’au 31 mai 1994 quel que soit le montant de l’apport personnel. Le slogan publicitaire, à l’arrière des bus de la RATP : « C’est de plus en plus difficile de rester locataire », réveilla le marché. Les experts considéraient, à juste titre, que c’est avec ce taux que le comportement des ménages pourrait commencer à changer. Ils calculèrent que la capacité d’achat avait augmenté de 32 % depuis 1990 par le jeu des baisses de prix et des baisses de taux, alors même que les revenus n’avaient pratiquement pas augmenté.

Le 7 mai 1995, Jacques Chirac, fut élu président de la République. Il nomma Alain Juppé, Premier ministre et c’est Pierre-André Périssol qui s’installa au ministère du Logement. Les deux idées maîtresses de Pierre-André Périssol étaient, d’une part, de promouvoir un prêt à taux zéro distribué par toutes les banques et compréhensible par tout le monde, et d’autre part, la disparition du PAP, le prêt à l’accession à la propriété, distribué par le Crédit Foncier de France. Le nouveau ministre, qui connaissait bien la promotion immobilière, était décidé à mettre au point des incitations fiscales importantes pour relancer efficacement l’investissement locatif.

Les investisseurs privés attendaient des mesures plus incitatives. La lutte contre l’inflation avait fait des dégâts, les mises en chantier continuaient à chuter, les investisseurs continuaient à bouder et les taux de crédit ne baissaient plus. Le 30 janvier, un plan de relance qui comportait un changement de régime de la taxation de l’investissement locatif et la possibilité d’amortir le bien destiné à la location dans certaines conditions fut annoncé. La mesure devait permettre d’amortir 80 % du prix d’acquisition d’un logement neuf destiné à la location, dès lors que cette acquisition interviendrait entre le 1^er janvier 1996 et le 31 décembre 1998. L’amortissement serait de 10 % pendant les quatre premières années et de 2 % pour les vingt années suivantes. Par ailleurs, les bailleurs bénéficieraient d’un relèvement de 70 000 à 100 000 francs du plafond d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global. En cas de vente, avant la neuvième année, l’amortissement viendrait en diminution du prix de revient. Il s’agissait bien d’une mesure choc !

1996 fut, de ce point de vue, la meilleure année depuis 1990. Le marché, certes douloureusement corrigé, était redevenu normal. Les promoteurs, enfin, les survivants, se déclarèrent satisfaits mais bien décidés à prendre beaucoup moins de risques, à n’entreprendre que de petites opérations placées en grande partie avant le début des travaux et à privilégier les petites surfaces demandées par les investisseurs.

La crise était finie. Le marché, après une sévère correction, retrouva une certaine fluidité, les investisseurs institutionnels revinrent et le volume de ventes augmenta significativement. Le gouvernement d’Alain Juppé avait pris des mesures énergiques, peut-être trop disaient certains, avec le « prêt à taux zéro » et la possibilité pour les investisseurs d’amortir un bien destiné à la location.

À suivre…