La hausse des prix de l’immobilier a un impact sur l’ensemble de l’économie. Parce que l’augmentation de la valeur du patrimoine immobilier des ménages entraîne une hausse de la consommation ; c’est ce que les économistes appellent « l’effet richesse positif ». Mais aussi parce que l’augmentation des prix s’accompagne d’un comportement expansif des banques qui ont le sentiment que leur risque diminue avec la hausse des valeurs. Ce phénomène, observé depuis longtemps, est difficile à évaluer. Les ménages ont un sentiment de plus-value « virtuelle » de leur patrimoine qui les encourage – pour ne pas dire qui les pousse, à consommer plus, à moins épargner, à emprunter un peu plus que de raison puisqu’ils se sentent plus riches. La Banque de France, comme la Banque Centrale Européenne, observe ce phénomène avec une inquiétude justifiée. J’ai le souvenir d’avoir évoqué ce sujet avec Christian Noyer, le Gouverneur de la Banque de France, il y a déjà deux ans. Je lui avais notamment raconté une anecdote qui m’avait beaucoup marqué : Au mois de juin 1990, alors que le marché immobilier connaissait une spéculation et une surchauffe comparable, j’attendais en salle d’embarquement de l’aéroport de Nice, le départ de mon avion pour Paris. Michel Pelège, un des promoteurs immobiliers les plus entreprenants de l’époque, s’approche de moi, rayonnant, et me dit : « Mon pauvre Michel, tu es beaucoup trop pessimiste, le marché est bon pour mille ans » Il venait de me souffler, par une substantielle surenchère, un très beau terrain sur la Croisette, à Cannes. Deux mois plus tard, au début du mois d’août, Saddam Hussein envahissait le Koweit.
La suite, les plus anciens s’en souviennent ; le marché immobilier s’est effondré ; les biens immobiliers ont perdu la moitié de leur valeur et il a fallu attendre dix ans pour qu’ils retrouvent leur valeur en francs courant. Je sais bien, on me l’a assez dit dans ma vie antérieure, qu’il est confortable de jouer les Cassandre puisqu’on finit toujours par avoir raison. Je reconnais que, durant ces dix dernières années, j’ai souvent annoncé une crise qui ne s’est pas produite. Les spécialistes, les experts, les banquiers et les médias (un peu complices pour vendre du papier et de la publicité !) ne cessent de répéter que l’euphorie immobilière actuelle n’est pas spéculative, que l’atterrissage se fera en douceur avec une décélération raisonnable des prix. La France ne peut être comparée aux Etats-Unis, à la Grande-Bretagne ou à l’Espagne qui connaissent des hausses de prix très supérieures. A les entendre, il n’y a pas en France de « bulle » susceptible de se dégonfler brutalement.
Tous les arguments sont bons ( on sait pourtant qu’ils se retournent comme des chaussettes !) pour rassurer tous ceux qui ont acheté depuis 2000 et encourager ceux, très nombreux paraît-il, qui envisagent d’acheter mais hésitent devant les prix exorbitants qui leurs sont demandés. Le déficit de logements en France serait très élevé, de l’ordre de 550 000 logements. En trente cinq ans de carrière, j’ai toujours connu un déficit de cet ordre. Il n’empêchait pas les crises de la demande quand les taux de crédit augmentaient. La France vieillit, les familles se décomposent, les besoins seraient nouveaux. C’est vrai mais, il y a trente ans, il nous était déjà reproché de construire trop de petites surfaces. Les donations n’ont jamais été aussi importantes et vont continuer à être encouragées, facilitant ainsi le financement de l’apport personnel des jeunes ménages. C’est vrai, mais n’est ce pas, là encore, « l’effet richesse » qui stimule et soutient ce phénomène.
Je suis de ceux qui pensent, vous l’avez compris, que la fête immobilière pourrait bien, une nouvelle fois, être sur le point de se terminer. Je ne crois pas à une correction brutale, comme en 1991, mais à une baisse relative pendant une longue période. Les conséquences macroéconomiques n’en seront pas moins douloureuses car, si l’immobilier a contribué à près de 1% de croissance dans les pays développés, cette baisse ne pourrait être corrigée et la croissance soutenue que par des hausses de salaires et une hausse des valeurs mobilières qui commence à se dessiner.
Pour éviter un « effet richesse négatif » et ses conséquences sur la consommation et la croissance, les Etats devront modifier leurs politiques économiques. La « bulle » a été voulue, avec son cortège d’incitations fiscales. Une autre politique pourrait être voulue. C’est d’ailleurs ce qu’il faut lire entre les lignes dans les programmes des candidats à l’élection présidentielle. Si l’argent devient plus cher, si la Bourse monte durablement, si les baby-boomers modifient leur comportement au bénéfice des dépenses de santé, les acheteurs vont être moins nombreux et le marché immobilier risque de s’installer dans une tendance à la baisse et la dynamique s’inverser.
Les prix ne montent pas au ciel. La courbe des revenus et des prix ne peut s’écarter ad vitam eternam et être compensée durablement par un crédit dont la durée ne pourra s’allonger indéfiniment ! Les panneaux « à vendre » pourraient petit à petit remplacer les panneaux « vendu » que les agents immobiliers exposent fièrement pour stimuler la demande. La peur d’un retournement du marché, dont je ne voudrais pas être responsable – même très modestement – serait également de nature à accélérer le processus par une augmentation brutale de l’offre. Le facteur psychologique joue dans les deux sens.
Décidément il n’est pas facile de gérer une correction immobilière. Les Américains sont en train de s’en rendre compte et ce ne sont pas les litotes et les euphémismes employés par le président de la FED, Ben Bernanke après ceux de Alan Greenspan, qui suffiront à éviter une déflation outre-atlantique qui pourrait être contagieuse.