COGEDIM, une des principales marques de l’immobilier en France, célèbre cette année la cinquantième année de son existence. Ce jubilé mérite, me semble-t-il, que soit rappelée, même à gros traits, l’histoire de cette belle entreprise. Ayant vécu COGEDIM de l’intérieur, pendant trente cinq ans, dans diverses fonctions qui m’ont conduit à exercer jusqu’en juin 1998, celle de directeur général, membre du directoire, je considère qu’il est de mon devoir de me livrer à cet exercice de mémoire qui ne saurait, en aucun cas, constituer une histoire de COGEDIM. Je le fais en souvenir de ceux qui ont présidé à la création de l’entreprise, de ceux qui, à tous les niveaux, ont été des acteurs de cette aventure et des clients qui ne manquent jamais de mentionner dans les petites annonces qu’ils font paraître lorsqu’ils vendent leur bien : « immeuble COGEDIM ». C’est le plus bel hommage qu’ils puissent rendre à ceux qui, dans cette entreprise, ont eu, et ont certainement encore, la passion de construire des immeubles de qualité. J’évoquerai, dans ce blog, les principales étapes de la vie de l’entreprise et les réalisations les plus caractéristiques de ce constructeur pendant les  décennies que j’ai vécues, laissant le soin à mes successeurs de parler, le moment venu et s’ils le souhaitent, des programmes qui continueront à faire la gloire de l’entreprise

1963

Quand la décision fut prise, par la direction immobilière de la Banque de Paris et des Pays-Bas, de créer la Compagnie Générale de Développement Immobilier -COGEDIM – et de doter cette nouvelle filiale d’un conseil d’administration de grande qualité, l’activité de promotion immobilière, activité récente, était en plein essor. La IVe République avait laissé, en 1958, un déficit de production estimé à 4 000 000 de logements. Le budget de l’Etat ne pouvait plus supporter seul l’effort de construction. Il était devenu urgent et indispensable que les capitaux privés prennent le relai. Encore fallait-il que les banques et établissements financiers, souvent réticents parce que mobilisés pour l’industrie, soient incités à contribuer à la nouvelle politique du logement animée par l’excellent ministre de la construction que fut Pierre Sudreau. Des initiatives furent prises, par le général de Gaulle, personnellement, mais aussi par le ministre des Finances, Antoine Pinay, pour que les détenteurs de capitaux ne se contentent pas de prêter de l’argent, ce qu’ils faisaient déjà, à court terme seulement, mais entreprennent de construire des logements pour la classe moyenne et pour les plus aisés. Des sociétés dites « conventionnées » furent ainsi créées, dès le début de l’année 1959, avec pour mission, pour objectif, de construire 40 000 logements économiques et familiaux locatifs par an. C’est ainsi qu’une dizaine de sociétés conventionnées virent le jour : SIFCO (Banque Lazard), COFIMEG (ICP-BUP- Crédit Lyonnais-Société Générale-Marseillaise de Crédit, etc.) – UIF (Populaire-Vie- Patrimoine- L’Union etc.)- SIMNOR (qui fut la première, avec Prouvost- Beghin-Masurel-Motte-BPPB) – FONCINA (La Foncière-La Préservatrice-La Capitalisation, entre autres compagnies d’assurances) – l’Union pour l’Habitation (Cie Abeille- Providence- Nationale, etc.), la Compagnie Lyonnaise Immobilière (Crédit Lyonnais, le Soleil, L’Union, etc.), notamment.

Une grande réforme fiscale, qui porte la date du 15 mars 1963, confirma l’importance que les Pouvoirs publics accordaient aux banques dans l’activité de construction. Celles-ci commencèrent à être très actives dans les opérations de promotion immobilière. La Banque Lazard, la Banque Commerciale de Paris, la Compagnie Financière d’Edmond de Rothschild, furent les premières à intervenir directement ou par l’intermédiaire de sociétés de participation comme UNIF, CREPOCIM, SINVIM. Cette croissance externe des banques, encouragée par le gouvernement Debré, ne fit pas que des heureux. Jacques de Fouchier, le président de la « Compagnie Bancaire », pionnier du financement de la construction depuis de nombreuses années, n’appréciait guère ce déferlement de banques dans ses plates-bandes !

La construction de logements était l’œuvre des offices et sociétés HLM, de quelques institutionnels, tels que les CIL, la SCIC (Caisse des Dépôts,  de sociétés d’économie mixte et de promoteurs privés. Ces derniers, dès 1960, éprouvèrent le besoin de se regrouper au sein de l’Association nationale des Promoteurs-Constructeurs (ANPC) qui deviendra par la suite, la FNPC. A partir de 1963, et de la loi du 15 mars, la construction privée, en France, était passée sous le contrôle des banques, qui, autour de quelques unes, avaient une activité prépondérante. C’est ainsi que la Banque de Paris et des Pays-Bas, première banque d’affaires française, prit l’initiative de constituer un ensemble de sociétés regroupant tous les métiers qui avaient, de près ou de loin, à s’exercer dans le domaine de la construction.

Deux sociétés de service, l’OTH, un bureau d’études, et la SACI, société de gestion administrative et financière, furent ainsi créées. Autour de ces deux ensembles, de nombreuses filiales, ou émanations, virent le jour. UIF et UGIMO, des sociétés immobilières d’investissement (ex conventionnées), OCEFI et COGEDIM, société de promotion immobilière, CORI, société chargée de la commercialisation des programmes, GERER, société ayant le statut de syndic, OMEG, chargé de la recherche foncière, le FFF, Foyer du Fonctionnaire et de la Famille, société anonyme d’HLM, RIVP, la Régie Immobilière de la Ville de Paris, SIEMP, société d’économie mixte, et de nombreuses autres sociétés moins connues mais qui couvraient l’ensemble des activités relevant de la construction, de la rénovation et de l’aménagement.

Les dirigeants de ces sociétés, les administrateurs, que la Banque de Paris et des Pays-Bas avaient habilement su intéresser à cette aventure, étaient des personnalités de premier plan dans le domaine économique et financier. Je tiens à rendre un hommage particulier à ces visionnaires qui avaient en commun le sens de l’intérêt général et la volonté de voir la France rattraper son retard dans le domaine du logement et de la construction en général.

A tout seigneur, tout honneur, au président de la Banque de Paris et des Pays-Bas, le Gouverneur Henri Deroy, et à son directeur général, Jean Reyre, qui lui succédera en 1966, sans qui cette grande aventure n’aurait pas vu de jour. A René Martin, prédécesseur de René Durand à la tête de la direction immobilière de la Banque. A Jean Bédier, pour le rôle éminent qu’il joua lors de la création de la S.A.C.I. lorsque la Banque de Paris et des Pays-Bas décida de resserrer ses liens avec le Crédit Foncier de France. Aux Gouverneurs Boissard, Goetze, pour leur attachement à la SACI et au département immobilier de la Banque en général, Yves Coudry, Gérard Claudon, Armand d’Etigny, Olivier de Monicault et quelques autres. A Messieurs Chenot, ancien ministre du Général de Gaulle, président des Assurances Générales de France, Olgiati, président de la Nationale-Vie, Chollet, Appert. A Francis Maurice, vice-président – directeur général de la SACI, à qui nous sommes nombreux – moi le premier – à devoir une éternelle reconnaissance. La  S.A.C.I. avait déjà contribué à la mise en chantier de cinquante mille logements, animé plus de cent soixante quinze Sociétés d’Economie Mixte et Sociétés Civiles de Construction, créé, avec la CORI, l’une des plus importantes agences immobilières de Paris et gérait trente cinq mille appartements.

Dans ce vaste ensemble de métiers, il manquait une société de promotion « haut de gamme » capable de trouver des terrains bien situés et de répondre aux besoins de logements, de bureaux et de locaux industriels et commerciaux. Jean Reyre, le directeur général de la Banque de Paris et des Pays-Bas – on ne disait pas encore Paribas, qui n’était que l’adresse télégraphique de la Banque –  demanda à René Durand, directeur du département immobilier, de réunir un tour de table de compagnies d’assurances et de financiers de premier plan, pour créer COGEDIM. C’est ce qui fut fait il y a cinquante ans, en 1963.

Tout naturellement, René Durand demanda à Francis Maurice, directeur général de la SACI, véritable incubateur de talents, de lui « céder » un de ses plus brillants espoirs pour prendre la direction générale de COGEDIM. C’est ainsi que Michel Mauer associa très vite son nom à celui de COGEDIM. Ne disait-on pas, dans les couloirs de la rue d’Antin : « La Banque de Paris, “C’est Reyre”, la S.A.C.I., “C’est Maurice” et pour COGEDIM, chacun disait : « C’est Mauer ».

C’est dans un petit, mais élégant, immeuble de la rue de Talleyrand, à deux pas des Invalides, que Michel Mauer et Michel Caldagues, récemment nommé directeur général d’UGIMO et UIF, emménagèrent. Le personnel n’était pas nombreux. C’est avec trois personnes que Michel Mauer commença à écrire l’histoire de COGEDIM. Aidé par un conseil d’administration que tout Paris lui enviait, le jeune directeur général chercha le plus vite possible des terrains et des collaborateurs de talent. Ce fut difficile, les sociétés de promotion concurrentes, ne l’avaient pas attendu et les beaux terrains étaient rares. Mais Michel Mauer était déjà un redoutable négociateur et un excellent recruteur.

Son conseil d’administration, présidé par René Durand, avait belle allure avec la composition suivante : Yves Coudry, adjoint de René Durand à la direction immobilière de la BPPB, représentait l’Omnium de Participations Financières et Industrielles de Paris et des Pays-Bas, dans lequel étaient logés les intérêts de la Banque, M. William de Gelsey, M. Carlo Gragnani, M. Michel Mauer, M. Hubert de Nonneville, qui représentait la Compagnie Bancaire, M. Raymond Thoby, les Assurances Générales de France étaient représentaient par leur directeur général, M. Maxime Malinski, les Assurances Nationale –Compagnie Française d’Assurances sur la vie, par M. Pierre Olgiati, la Compagnie Centrale de Financement par M. François Homolle, la Paternelle Risques Divers, par M. Guy Soret, et l’Union des Assurances de Paris – UAP – par M. Henri Edeline. Le collège des Censeurs, quant à lui, était composé de M. René Martin, des Assurances Générale de France IARD, des Assurances Nationales IARD, de la Caisse Centrale de Réassurance, de la compagnie Devoir et Prévoyance, de Lehman Brothers, de la Mutuelle Générale Française – Vie, de la Prévoyance-Vie, de l’UAP et de la compagnie d’assurances Zurich.

A suivre, dans les prochains jours