1983 – 1993

Il fallut attendre, dans le doute et l’inquiétude, l’année 1984 pour que la confiance revienne et que le marché reprenne des couleurs. Le lancement, avec succès, de la commercialisation de l’immeuble du 91 avenue du Maine, à l’angle de la rue Froidevaux, fut, pour COGEDIM, le signal du renouveau. Dans les régions, on ne disait plus « en province », le marasme était général à l’exception des « Hespérides » qui s’adressaient à une clientèle qui en avait vu d’autres !.

Avec la nationalisation, Jean-Yves Haberer, ancien directeur du Trésor, fut nommé président de la Banque de Paris et des Pays-Bas. Au conseil d’administration de COGEDIM, un certain nombre d’administrateurs avait changé : Philippe Dulac, directeur général adjoint de la Compagnie Financière de Paribas, représentait l’actionnaire principal avec Jean-Louis Masurel et Armand d’Etigny. Hubert de Nonneville représentait la Compagnie Bancaire. Roger Papaz avait remplacé Maxime Malinski à la tête des AGF, Guy Soret représentait La Paternelle, Pierre Rogeau, les Mutuelles du Mans et Michel Pariat, l’UAP. Dans le Collège des Censeurs, plusieurs personnalités avaient fait leur apparition, notamment : François Simonet pour les AGF, Robert Carvalho, directeur de la Gestion Privé de Paribas, et Michel Berthezène pour l’UAP.

La recherche foncière, tant pour construire des logements que des bureaux, redevint une priorité, surtout en région parisienne. Plusieurs « coups » furent réussis, notamment l’acquisition des droits de construire de la Tour « B16 » sur le Front de Seine à Paris et les terrains de Renault Véhicules Industriels à Suresnes, en bord de Seine également. Depuis la suppression de l’agrément, l’offre de bureaux étant limitée, le marché était excellent.

Après les élections législatives du 16 mars 1986 et le changement de gouvernement, la privatisation d’un certain nombre d’entreprises publiques, dont la Banque de Paris et des Pays-Bas, s’accompagna d’un nouveau changement de président, Michel François Poncet, un homme grand, chaleureux, simple, qui ne pontifiait jamais, succéda à Jean-Yves Haberer. Les mesures destinées à relancer la construction et à favoriser le retour des investisseurs, prises par le gouvernement de Jacques Chirac, réveillèrent le marché immobilier. Une nouvelle fois, ce ne sera pas la dernière, la pénurie d’offre était telle que dans les « beaux quartiers », les prix flambèrent. Les nouveaux programmes se vendaient sur plans à des cadences qui n’avaient pas été observées depuis longtemps. Le nouveau «  prêt conventionné » stimula la demande dans des communes comme Levallois, Boulogne, Sèvres, ,

Le gouvernement donna au secteur privé les moyens de construire à la place de l’Etat. C’est ce que demandaient les promoteurs depuis longtemps. Le temps de la propriété et de la spéculation était revenu.

En cette fin d’année 1986, les  ventes « en bloc » se multiplièrent. La Tour B16 du Front de Seine dénommée maintenant la Tour « Cristal », fut placée. Le chiffre d’affaires de COGEDIM dépassa trois milliards de francs. Des nombreux chantiers furent lancés pour près de deux milliards de francs ; les programmes étaient pré vendus à plus de 60%.

Des immeubles mis en vente à Paris, rue Lecourbe, rue de Vaugirard, Place de Catalogne, avenue René Coty, rue de Maubeuge, rue Descartes, dans le nouveau Parc de Bercy, en pleine rénovation, à Levallois, à Rueil, à Sèvres, à Suresnes,  à Ville d’Avray, à Sucy-en-Brie, furent placés en un temps record.

Les nouveaux pouvoirs des maires avaient changé la donne. Dans les régions, le programme vedette était incontestablement « Val d’Isère Village ». Le vieux village de Val d’Isère n’avait pour centre qu’une gare routière et un village du club Méditerranée. Sa rénovation s’imposait, mais il fallait qu’elle soit « à l’ancienne », dans la plus pure tradition architecturale de la Tarentaise, qui  privilégie le bois et le granit. Des rues piétonnes, des placettes, des arcades, des boutiques de luxe, furent conçues, sous la direction de Jean Diaz, qui mena à bien cette opération avec beaucoup de talent, pour donner un caractère prestigieux à cette station qui préparait les Jeux Olympiques d’hiver de 1992. La commercialisation fut un succès et une grande satisfaction pour Michel Mauer, un habitué de longue date de Val d’Isère, après le succès de « La Daille » à la fin des années soixante.

Le lancement de nouveaux programmes à Paris, 16 rue de Varenne, rue Malar, dans le 7^ème arrondissement, rue Buffon, derrière le Jardin des Plantes, rue Balard, en bordure du futur Parc André Citroën, Place Brancusi, à Montparnasse, à Levallois, à Courbevoie, à des prix jugés très élevés pour l’époque, confirmait, s’il en était besoin, qu’il fallait absolument augmenter l’offre pour équilibrer le marché, mais les terrains étaient de plus en plus rares et  leurs prix explosaient.

« Une entreprise de promotion immobilière qui fête ses 25 ans faisait figure de « grande ancienne » dans une profession qui, elle-même, n’était guère plus âgée. Il ne faut pas oublier qu’en France, la forme moderne, dynamique, méthodique, de la construction privée a pris naissance dans les années soixante, avec la création de « promoteurs industriels » à capitaux importants et stables, et déontologie rigoureuse. Ce n’est pas par hasard que, dans cette nouvelle génération, COGEDIM est devenue la grande marque de la construction immobilière en France. Ses équipes ont délibérément choisi de bâtir aussi une marque ; à force de continuité dans la recherche architecturale, de renouvellement dans la créativité, et d’un constant respect de l’intérêt général. Derrière cette marque, il y a aujourd’hui : 300 collaborateurs et collaboratrices passionnés par leur métier. Décentralisés en petites équipes responsables, au Siège à Paris et dans les quatre filiales de province, ils préparent chaque programme pendant plusieurs années, en conciliant leur rigueur financière et leur goût personnel pour la qualité ». C’est ainsi que Michel Mauer préfaça une  belle brochure, éditée à l’occasion du 25^ème anniversaire de COGEDIM. Avec un chiffre d’affaires de plus de trois milliards par an, une expérience confirmée, plus de 2 000 000 de m2 construits, plus de 500 immeubles ou « villages de maisons individuelles », un souci architectural et de la qualité de vie reconnu, plus de 200 millions de capitaux propres et un conseil d’administration envié, COGEDIM suscitait beaucoup de jalousie.

Bernard Roth, qui avait succédé à Jean Diaz à la présidence de COGEDIM PARIS, réussit plusieurs « coups » spectaculaires, notamment le rachat tant convoité par toute la profession, de  « La COUPOLE » à Montparnasse. Le propriétaire, très âgé, ne voulait pas vendre. Il répondait à tous ceux qui lui faisaient des propositions pourtant alléchantes : « C’est très bien, mais qu’est ce que je ferai le lendemain matin ? » Bernard Roth  eut de la chance et du talent, il arriva au bon moment, avec des arguments et proposa aussitôt à Jean-Paul Bucher, le patron du Groupe FLO, premier groupe français de restauration, un alsacien insatiable, la reprise du restaurant après sa rénovation. Dans le même temps, il vendit au Crédit Agricole l’immeuble, de près de 6 000 m2 de bureaux, qui devait être construit au-dessus de la nouvelle « COUPOLE ». En fin d’année, c’est la vente au Ministère des Finances de 36 000 m2 (HO) de bureaux dans la Z.A.C. Chevaleret qu’il concluait.

Deux grands projets occupèrent, et passionnèrent, Jean-François Leroux : COGEDIM, en association avec Paribas, Dumez, Fradim et le groupe canadien Teron, avait été choisie par la ville de Paris pour réaliser l’important projet de la Porte Maillot à Paris. Sur des terrains créés par la couverture du boulevard périphérique entre la Porte Dauphine et la Porte des Ternes, des espaces verts, des installations sportives, une extension du centre de conférences ainsi que des bureaux, des logements et un hôtel devaient être construits. Malheureusement, une forte opposition empêcha le projet de se réaliser ; toutes les autorisations administratives obtenues dans la ZAC de la Porte Maillot furent annulées par le Tribunal administratif de Paris. Dans le même temps, Canal Plus décida de confier la maitrise d’ouvrage de son futur siège à Paris 15^ème, Quai André Citroën, à COGEDIM.

Dans les régions aussi, les grands et beaux projets ne manquèrent pas : Un exploit foncier avait permis de mettre la main sur le célèbre Hôtel du Roi René qui, depuis 1929, avait accueilli des personnalités du monde entier. Winston Churchill y séjourna et écrivit dans cet hôtel, une partie de ses mémoires. A l’époque où l’on rejoignait le Midi par la nationale 7, cet hôtel et sa cave célèbre, était une halte agréable sur le chemin de la Côte d’Azur. A deux pas du Cours Mirabeau, l’emplacement était idéal pour y réaliser une Résidence Service Hespérides. A Lyon, à Bordeaux et à Lille, il en fut de même avec des Hespérides qui connurent un réel succès. L’année 1988 se termina donc en fanfare avec un chiffre d’affaires record, quatre milliards sept cent trois millions de francs représentant près de 2 000 logements et 100 000 m2 de bureaux et commerces.

En 1904, quand une partie des terrains du Château de la Muette furent mis en vente et que furent crées les rue Albéric Magnard et Franqueville, entre autres, la famille Deutsch de la Meurthe fit l’acquisition de trois des quatre parcelles situées à l’intersection de ces deux rues. Sur l’un d’eux, un bel hôtel particulier fut construit, où résidèrent longtemps Emile et sa femme. Une parcelle resta en friches, occupée seulement par les chats de madame Deutsch de la Meurthe. Le génie de cette famille, véritable dynastie industrielle, a été de croire à l’avenir du pétrole avant même la découverte du moteur à explosion. L’ancêtre, Alexandre Deutsch, décida, sous le Second Empire, d’acheter les premiers fûts de pétrole importés en France. Il était alors raffineur d’huiles végétales. L’affaire, rapidement florissante, prit une importance stratégique lors de la Première Guerre mondiale. L’entreprise fusionna avec la Royal Dutch-Shell et, avec la mort d’Emile, le fils d’Alexandre, l’aventure industrielle de la famille se termina pour laisser la place à l’épopée philanthropique qui entreprit tant de choses sous la IIIème République. L’immense fortune de la famille fut dès lors consacrée au mécénat.

Bernard Roth réussit à mettre la main sur les trois terrains que la succession décida de mettre en vente. Le prix était élevé. Un million de fois plus, en francs courants, que le prix d’achat en 1904 qui figurait dans l’acte notarié. Après avoir fait cette acquisition, à la barbe de toute la profession, il fallait concevoir des projets d’immeubles sur ces trois terrains, étant entendu que l’hôtel particulier ne pouvait être démoli, mais devait être restauré.

Trois chiffres résument l’année 1989 : un chiffre d’affaires de 6, 3 milliards de francs, 21 programmes mis en vente  et 1 200 logements vendus. Il en était de même pour l’ensemble de la profession dont le chiffre d’affaires était passé en très peu de temps de 100 à 200 milliards de francs, dont plus d’un tiers réalisé par les quinze principaux promoteurs français qui engagèrent une compétition effrénée dans le domaine des bureaux. L’acquisition du siège de Péchiney par les Nouveaux Constructeurs et le Groupement foncier français, pour 2,76 milliards fut rapidement battue par le montant de la revente du siège de Shell par Kaufman and Broad et Indosuez pour 3,7 milliards. COGEDIM, PARIBAS et FRADIM achetèrent le siège du CIC, rue de la Victoire, pour 2 milliards de francs. L’euphorie immobilière et le poids économique que représentait l’immobilier, en ce début d’année 1990, donna l’idée à Xavier Roy, le président, directeur général du MIDEM de Cannes, d’organiser le MIPIM, en appliquant à l’immobilier une formule qui avait si bien réussi à la communication. Il n’existait pas, alors, de marché professionnel de l’immobilier digne de ce nom. Xavier Roy, qui avait l’habitude d’internationaliser ses manifestations, était le seul capable de susciter l’intérêt des autres grands marchés immobiliers pour un salon de cette envergure. Il frappa fort d’entrée en décidant les plus principaux investisseurs, les promoteurs les plus connus et des établissements financiers à participer au premier MIPIM en mars 1990

Avec l’arrivée d’André Lévy-Lang, le 30 mai 1989, une nouvelle organisation structurelle en lignes de métier fut mise en place à Paribas. La présidence du conseil de surveillance fut confiée à Michel-François Poncet et la présidence du directoire à André-Lévy-Lang. Dans le même temps, François Henrot devint directeur général du directoire de la Compagnie bancaire dont André Lévy-Lang conserva la présidence jusqu’en 1993. Le département immobilier était dirigé par Guy Le Breton, polytechnicien, ingénieur en chef des Ponts et Chaussées, comme ses prédécesseurs.

A suivre dans les prochains jours